KİRA HUKUKUNDA TAHLİYE DAVALARI: HUKUKİ DAYANAKLAR, UYGULAMA SORUNLARI VE EMSAL KARARLAR IŞIĞINDA BİR DEĞERLENDİRME
Giriş
Kira ilişkisi, hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve borçlarını belirleyen, sözleşme serbestisi çerçevesinde kurulsa da kamu düzenine ilişkin yönleri olan bir borç ilişkisidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299 ve devamı maddelerinde düzenlenen kira sözleşmesi, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına yönelik hükümler içermektedir. Bu kapsamda kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirebilmesi belirli şartlara bağlanmış ve ancak sınırlı hallerde mümkün kılınmıştır.
Bu makalede, tahliye davaları sistematik bir şekilde ele alınacak; tahliye sebepleri, dava türleri, yargılama usulü ve emsal Yargıtay kararları ile birlikte değerlendirilecektir.
1. Tahliye Sebepleri
Kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirebilmesi TBK’de sayılı sebeplerle mümkündür. Bu sebepler iki başlık altında toplanabilir:
A. Kanuni Tahliye Sebepleri
1. Kira Süresinin Sona Ermesi ve Bildirime Dayalı Tahliye (TBK m. 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresi sonunda tahliye edilmedikçe kira ilişkisi bir yıl uzar. Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için sürenin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekir.
Ancak bu bildirim tek başına yeterli değildir; kiraya verenin tahliye davası açması da gereklidir.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı bulunması durumunda sözleşme süresinin sonunda tahliye talep edilebilir.
Yargıtay 3. HD, E. 2021/4970 K. 2021/8976 T. 15.11.2021:
> "Kiraya verenin ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. Geçici ve keyfi ihtiyaçlar tahliye için yeterli değildir."
3. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350/2)
Kiralananın esaslı surette onarımı, yeniden inşası veya imarı gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanımı mümkün değilse, kiraya veren tahliye talep edebilir.
4. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
Kiralananı sonradan edinen kişi, konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek 1 ay içinde bildirimde bulunup 6 ay içinde dava açabilir.
Yargıtay 6. HD, E. 2018/1978 K. 2018/2871 T. 20.03.2018:
> "Yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunmuşsa, ihtiyacın gerçekliği ve zorunluluğu somut delillerle ispat edilmelidir."
5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememişse ve bu nedenle kiraya veren iki haklı ihtar göndermişse, kira süresi sonunda tahliye davası açılabilir.
Yargıtay 3. HD, E. 2020/4421 K. 2020/8123 T. 01.10.2020:
> "İki haklı ihtarın varlığı ve ödeme gecikmelerinin kira dönemine göre değerlendirilmesi gerekir. Sözleşmede belirtilen ödeme tarihi esas alınmalıdır."
B. Sözleşmeye Dayalı Tahliye Sebepleri
1. Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)
Kiracı tarafından noterlikçe düzenlenen veya imzası doğrulanan yazılı bir tahliye taahhüdü verilmişse, belirtilen tarihte kiralananın boşaltılacağı taahhüt edilmiş olur.
Yargıtay 6. HD, E. 2017/2567 K. 2017/3229 T. 05.04.2017:
> "Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması gerekir. Aksi halde geçersizdir."
2. Kira Sözleşmesine Aykırılık
Kiracının kira sözleşmesindeki yükümlülüklerini ihlal etmesi (örneğin, kiralananı amacı dışında kullanması, komşuluk ilişkilerine aykırı davranışlar) durumunda TBK m. 316 uyarınca tahliye istenebilir.
2. Tahliye Davalarında Usul ve Süreler
Tahliye davaları, Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır.
Tahliye taahhüdüne dayalı davalar için, taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır (TBK m. 352/1).
İki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında, ihtarların yapıldığı kira yılının sonunda tahliye talep edilir.
İhtiyaç ve yeniden inşa gibi nedenlere dayalı davalar için, sürenin sonunda en az 3 ay önce bildirim yapılmalı ve kira dönemi bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
3. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Yorumlar
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği uygulamada sıkça uyuşmazlık konusudur. Genellikle kira sözleşmesi ile aynı gün alınan taahhütnameler geçersiz sayılmaktadır.
İki haklı ihtarın ispatı da kiraya verenler için zorluk yaratmaktadır. Özellikle ödeme tarihleri konusunda uyuşmazlıklar çıkmakta ve haklı ihtarın varlığı konusunda farklı yargı kararları oluşmaktadır.
İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olup olmadığı hususunda Yargıtay sıkı bir denetim uygulamaktadır.
4. Emsal Kararlar Işığında Değerlendirme
Yargıtay 3. HD, E. 2019/9257 K. 2020/3101 T. 18.03.2020:
> "Kiraya verenin başka bir konutu olsa dahi, bu konutun ihtiyacına uygun olmaması halinde tahliye kararı verilebilir."
Yargıtay 6. HD, E. 2016/3874 K. 2016/5412 T. 20.06.2016:
> "Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin eki veya aynı tarihte verilmişse irade fesadı şüphesi doğurur. Bu durumda geçerli değildir."
Yargıtay 3. HD, E. 2021/5603 K. 2022/1342 T. 10.02.2022:
> "Kira borcunun zamanında ödenmemesi halinde ihtarın noter yoluyla yapılması şart değildir, ancak yazılı ve ispatlanabilir olması gerekir."
Sonuç
Kira hukukunda tahliye davaları, hem kiraya verenin mülkiyet hakkı hem de kiracının barınma hakkı arasında denge kurulmaya çalışılan özel nitelikli davalardır. Yargıtay kararları, bu dengenin tesisinde yol gösterici olmaktadır. Kiraya verenlerin tahliye taleplerini açık ve kesin biçimde ispatlamaları gerekmekte olup, özellikle şekli şartlara dikkat edilmemesi halinde davalar reddedilebilmektedir. Uygulamada tahliye sebeplerinin varlığı, sürelerin takibi ve delillerin sağlamlığı, davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir.
Kira hukuku ve tahliye davaları ile ilgili ayrıntılı bilgi ve hukuki danışmanlık hizmeti almak için Eskişehir kira hukuku avukatı Nazlı Kartal ile iletişime geçebilirsiniz.
paylaş
twittle
paylaş
paylaş
